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近日，香港《南華早報》根據(jù)內(nèi)地經(jīng)濟(jì)研究人員陳勤提出的實驗?zāi)Ｐ停幹屏藘?nèi)地“鬼城”地圖。陳勤的模型主要根據(jù)兩個指標(biāo)，包括未來的供需比例，以及對照一個城市內(nèi)現(xiàn)有住宅數(shù)目，供應(yīng)的單位數(shù)目是過剩還是不足。雖然這個統(tǒng)計方法有缺陷，但仍可幫助人們了解一些可能發(fā)展成“鬼城”的地區(qū)，預(yù)測到2020年，哪些地方的房屋供應(yīng)會超過需求。 從地圖上可以看出，在經(jīng)濟(jì)重度倚賴于自然資源、重工業(yè)和農(nóng)業(yè)的中國東北，“鬼城”的分布相對比較密集。在這個地區(qū)，經(jīng)濟(jì)多樣性不足，未能提供多種類的就業(yè)機(jī)會。 內(nèi)地最為人所知的“鬼城”是鄂爾多斯，不少專家預(yù)計未來5年內(nèi)，鄂爾多斯新區(qū)康巴什的空城情況會繼續(xù)嚴(yán)重下去。 在中國東部地區(qū)，“鬼城”大量分布在山東沿海地區(qū)。當(dāng)?shù)卣Ｍㄟ^海岸上如雨后春筍般建造起來的度假區(qū)，推動旅游業(yè)進(jìn)一步發(fā)展。 在中國內(nèi)地，地方政府任意匆忙地發(fā)展項目，試圖以此推高GDP增長，并達(dá)至城鎮(zhèn)化目標(biāo)，鬼城往往是在這一過程中被制造出來的。房地產(chǎn)是內(nèi)地經(jīng)濟(jì)的一個關(guān)鍵支柱。根據(jù)國家統(tǒng)計局最新的數(shù)據(jù)，2014年內(nèi)地GDP的近12%都是來自于新住宅銷售。這個比例和上一年相近。 地方政府希望從大片土地上獲利，但內(nèi)地三線城市中，許多“新城”都未能成功建起。在這里，三線城市包括了74個相對有經(jīng)濟(jì)活力的中小型城市，這些城市往往不能提供足夠的就業(yè)機(jī)會，以持續(xù)吸引其他地方的民眾移居當(dāng)?shù)亍?/font> 現(xiàn)狀 內(nèi)蒙古鄂爾多斯市區(qū)域：康巴什新區(qū) 康巴什是鄂爾多斯市的新區(qū)，在鄂爾多斯市的西邊，距離鄂爾多斯市(原東勝)半小時路程。鄂爾多斯堪稱中國最著名的鬼城之一。 鄂爾多斯雖然地理位置偏遠(yuǎn)，常住人口為150萬左右，但能源資源儲備豐富，受益于西部大開發(fā)戰(zhàn)略，整個城市幾年間呈現(xiàn)出爆發(fā)式的財富增長，然而在"暴發(fā)戶"式的增長之后，大量的資本投資到了固定資產(chǎn)領(lǐng)域，生生造出了康巴什新城，房價一路飆升數(shù)倍。然而鄂爾多斯終究產(chǎn)業(yè)單一，只以煤炭業(yè)為主，如今這里依然人丁稀疏，房價又已跌去7成，由蓋樓興起的借貸行業(yè)也幾乎崩潰，現(xiàn)在的鄂爾多斯不僅是鬼城，也是債務(wù)之城。 河南省鄭州市區(qū)域：鄭東新區(qū) 鄭東新區(qū)位于河南省省會鄭州市區(qū)東部，是鄭州市委、市政府根據(jù)國務(wù)院批準(zhǔn)的鄭州市城市總體規(guī)劃。此前美國商業(yè)內(nèi)幕網(wǎng)站基于一份稱中國在大量建設(shè)現(xiàn)代金字塔的研究報告，通過衛(wèi)星圖片展示了一些他們所認(rèn)為的中國"鬼城"(空城)，而河南鄭州新區(qū)則被他們稱作中國最大的"鬼城"。 云南省昆明市區(qū)域：呈貢新城 云南省昆明市呈貢區(qū)總面積541平方千米，為昆明市政府駐地，總?cè)丝?0萬。區(qū)人民政府駐龍城鎮(zhèn)。昆明呈貢新區(qū)的發(fā)展定位為：現(xiàn)代新昆明的行政文化教育中心、社會服務(wù)中心、國際物流中心、會展中心、新興產(chǎn)業(yè)中心;現(xiàn)代新昆明的鮮花之城、山水之城、文化之城、生態(tài)之城及最適合人類居住的現(xiàn)代新城。 位于昆明東南，距昆明主城17公里，面積461.1平方公里。2003年昆明市委、市政府把呈貢新區(qū)建設(shè)作為現(xiàn)代新昆明建設(shè)的突破口率先啟動。 新建的13座市政大樓，早在2007年就已建成，但原定搬入的昆明市級行政機(jī)關(guān)遲遲不搬。其中一條原因就是相關(guān)學(xué)校、醫(yī)療、餐飲等配套設(shè)施不完善。 天津市寶坻區(qū)區(qū)域：京津新城 被譽(yù)為"亞洲最大別墅區(qū)"的京津新城，該項目位于京津腹地，南距天津50公里，車程50分鐘，西北距北京120公里，車程一個小時，東距唐山105公里，總規(guī)劃面積25000畝，相當(dāng)于33個天安門廣場，5個頤和園，按照規(guī)劃，這里將有8000座別墅，可供50萬人生活、居住、娛樂，是亞洲最大的一個別墅區(qū)。 遼寧省營口市區(qū)域：營東新城、沿海產(chǎn)業(yè)基地 地處渤海之濱的營口，只能算是三線城市，營口地處遼寧省中部沿海的港口城市，北有沈陽，南有大連，地理背景看似不錯，房地產(chǎn)擴(kuò)張的理論基礎(chǔ)也源自于此，但營口的吸引力明顯不如緊鄰的二線城市，實則被夾在兩城中間被動不已。讓人意外的是，這樣一個三線城市，房子也滯銷嚴(yán)重，頗有鬼城的影子，盡管開發(fā)商大量低價促銷，政府逆調(diào)控出臺各種救市政策，依然無法改變現(xiàn)狀。 江蘇省常州市區(qū)域：新城區(qū) 與鄂爾多斯不同，常州地處經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的長三角地區(qū)，周邊環(huán)境優(yōu)越，但由于房地產(chǎn)開發(fā)過剩，房屋空置率和庫存都十分高，媒體中已有"鄂爾多斯第二"的稱呼。由于地理位置較好，開發(fā)商和投資者賭常州未來的增長前景，但房地產(chǎn)建設(shè)明顯十分超前，自身經(jīng)濟(jì)又不夠強(qiáng)大，即使投資者們賭對了，庫存也需要大量時間消化。 浙江省溫州市區(qū)域：新城區(qū) 自2012年初以來，溫州一直是全國70個大中城市中房價領(lǐng)跌的城市，這種情況一直延續(xù)至今。國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)顯示，2013年1月，溫州新建商品住宅價格指數(shù)以10.8%的同比跌幅，位居全國首位;2月，溫州新建商品住宅價格同比降幅8%，繼續(xù)領(lǐng)跌全國;3月，70個大中城市中，價格下降的只有溫州一個。 湖北省十堰市區(qū)域：東部新城 一邊是規(guī)模宏大的城市擴(kuò)張計劃，一邊則是所造新城的人氣冷清、房屋空置、商業(yè)凋敝，力推"千億削山建城"的湖北省十堰市在東部新城區(qū)域已經(jīng)深陷空城、鬼城之憂。 海南：三亞 國內(nèi)的旅游度假勝地，重點開發(fā)區(qū)。三亞的房屋均價堪比京、滬，但房子大多是空的。 據(jù)統(tǒng)計，海南島外人士購買三亞住房的比例超過85%，而多數(shù)業(yè)主只有在冬季才會到三亞來。無論這些房屋是被閑置還是空置，到了晚上各種高檔住宅區(qū)始終漆黑一片。 “鬼城”多在區(qū)域競爭中失敗 人口被吸干 有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，歷史上鄂爾多斯樓市一度崩潰的重要原因之一，是最有錢的一批人被北京的優(yōu)勢資源吸引去。 相鄰城市之間的競爭，從來不曾停止，交通越方便，競爭越激烈。最終的結(jié)果，必然是吸引力弱的城市的人口流向吸引力強(qiáng)的城市，城市人口的持續(xù)減少最終將形成“鬼城”。 鄂爾多斯堪稱中國最著名的鬼城之一。鄂爾多斯雖然地理位置偏遠(yuǎn)，常住人口為150萬左右，但能源資源儲備豐富，受益于西部大開發(fā)戰(zhàn)略，整個城市幾年間呈現(xiàn)出爆發(fā)式的財富增長。 然而在“暴發(fā)戶”式的增長之后，大量的資本投資到了固定資產(chǎn)領(lǐng)域，生生造出了康巴什新城，房價一路飆升數(shù)倍。 然而鄂爾多斯終究產(chǎn)業(yè)單一，只以煤炭業(yè)為主，如今這里依然人丁稀疏，房價又已跌去7成，由蓋樓興起的借貸行業(yè)也幾乎崩潰，現(xiàn)在的鄂爾多斯不僅是鬼城，也是債務(wù)之城。 中國鬼城一個接一個，若不采取措施，中國的城鎮(zhèn)化結(jié)果將會是地方政府破產(chǎn)，最終步美國底特律的后塵。 未來五年“鬼城”會越來越多? 房地產(chǎn)是內(nèi)地經(jīng)濟(jì)的一個關(guān)鍵支柱。根據(jù)國家統(tǒng)計局最新的數(shù)據(jù)，2014年內(nèi)地GDP的近12%都是來自于新住宅銷售。這個比例和上一年相近。在成熟經(jīng)濟(jì)體，例如美國，根據(jù)里昂證券(CLSA)地產(chǎn)研究的數(shù)據(jù)，這一比例維持在10%左右，比內(nèi)地要低。甚至在香港這個房地產(chǎn)被認(rèn)為是重要投資項目的城市，在1997年至1998年期間，即房地產(chǎn)泡沫爆破之前，房地產(chǎn)占GDP的比例也僅為8%至9%。地方政府希望從大片土地上獲利，但內(nèi)地三線城市中，許多“新城”都未能成功建起。在這里，三線城市包括了74個相對有經(jīng)濟(jì)活力的中小型城市，這些城市往往不能提供足夠的就業(yè)機(jī)會，以持續(xù)吸引其他地方的民眾移居當(dāng)?shù)亍?/font> 三亞、常州、贛州和溫州等城市也布滿了空置的建筑或爛尾樓。在夜晚，這些建筑會在黑暗中亮起一些詭異的燈火—有人住在那里。三亞是一個沿海的熱門城市，但旅客作為臨時人口占據(jù)了很大比例。其它發(fā)展稍落后的城市由于過于偏遠(yuǎn)，天氣寒冷，或者不能提供足夠的就業(yè)機(jī)會，因而未能吸引人們到那里去。然而，據(jù)2013年的媒體報道，一項覆蓋12個省份的研究調(diào)查結(jié)果顯示，在144個地級市和161個鄉(xiāng)鎮(zhèn)級城市中，分別有133個和67個城市計劃在未來幾年時間內(nèi)打造“新城”項目。 報道稱，過度的城鎮(zhèn)化讓外界開始懷疑，內(nèi)地“鬼城”的數(shù)目是否會繼續(xù)增長，尤其是在中央政府減慢投機(jī)性購入，放緩房產(chǎn)價格上漲速度的情況下。 2014年，CLSA就內(nèi)地的“鬼城”現(xiàn)象發(fā)表了一份深度研究報告，預(yù)計在未來5年內(nèi)，內(nèi)地小城市會變得越發(fā)空蕩。這份CLSA的報告是基于對內(nèi)地12個城市內(nèi)609個建設(shè)項目的實地考察得出的。報告發(fā)現(xiàn)，在2009年至2014年期間竣工的建筑，空置率達(dá)15%，意味著空置單位數(shù)目達(dá)1020萬個。美國的空置率為10%，從表面上看，內(nèi)地的這個比率并沒什么讓人好擔(dān)心的。但報告指出，更大的問題在于，對于偏遠(yuǎn)、低價值的地產(chǎn)項目，空置率達(dá)17%。內(nèi)地從未就城市空置率發(fā)布官方數(shù)據(jù)。就計算空置率的最佳方法，專家和學(xué)者也未達(dá)成共識。 房地產(chǎn)“鬼城”現(xiàn)象值得擔(dān)憂 對于“鬼城”的爭辯，主要有兩個方向，一個是認(rèn)為在多重業(yè)權(quán)(一個家庭擁有多套房產(chǎn))越來越普遍的情況下不能以房屋被空置或過量供應(yīng)就作為認(rèn)定“鬼城”的標(biāo)準(zhǔn);另一個是認(rèn)為新型城鎮(zhèn)化所帶來的大量人口遷移會帶來大量的住房需求，填補(bǔ)進(jìn)空置的房屋里。 當(dāng)然，擁有多套房的家庭越來越多，房屋空置并不意味著這個城市是“鬼城”，還有一個可能是這是一個被看好的、在各方面或某方面有突出資源并值得投資的城市。2013年，西南財經(jīng)大學(xué)中國家庭金融調(diào)查與研究中心發(fā)布的調(diào)研報告顯示，當(dāng)年城鎮(zhèn)住宅市場整體空置率達(dá)22.4%，這里指的空置是擁有卻沒有人居住“人房分離”的房子，結(jié)果顯示擁有較多空置房屋的家庭大多是高收入、風(fēng)險偏好高且經(jīng)營工商業(yè)的。這樣的空置房屋基本是出于投資需求，符合條件的城市只有一線城市至多到1.5線城市，例如珠三角、長三角做生意的家庭會出于對經(jīng)濟(jì)、文化等資源的需要和投資需求在廣州、深圳、上海買房。而即使是一線城市擁有多套住房的普通家庭，一般也會放租或給家庭成員居住很少出現(xiàn)空置，二線甚至三、四線城市則不符合上述的投資需求。這樣的空置房屋出現(xiàn)是由于城市的吸引力和長遠(yuǎn)價值，北上廣深當(dāng)然不是“鬼城”，但這不可能成為其他城市的普遍情況。 至于城鎮(zhèn)化帶來的人口及其住房需求這個論調(diào)，實則將城鎮(zhèn)化簡單化了。這兩年來太多的城市在打著新型城鎮(zhèn)化的旗號大肆造城，需要注意的是，以城鎮(zhèn)化為由頭的項目建造在各個城市均勻地分布著，但城鎮(zhèn)化的人口涌入是極其不均勻的，即使有戶籍制度存在，城鎮(zhèn)化進(jìn)程中人也必將是大量涌入擁有更多資源和機(jī)會的城市，而不是均勻地進(jìn)入該省的省會，物質(zhì)條件與冰冷的建筑顯然不如多元的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、大量的就業(yè)機(jī)會及豐富的各類資源來得吸引，這也是為什么上述CLSA的報告顯示偏遠(yuǎn)而低價值的地產(chǎn)項目空置率更高。在這些城市里，“鬼城”現(xiàn)象難道還不值得擔(dān)憂么? 關(guān)于“鬼城”之“鬼”的爭議與辯論將會持續(xù)，固然沒有必要一提空置就貼上“鬼城”標(biāo)簽，但也無需以觀察之名為實際上的“鬼城”粉飾太平。 | 
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發(fā)表于 2015-3-25 09:08
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