來源：擺古論今（ID:BGLJ365)
一、樓市已淪為賭場，誰會是最后一棒？
一個人如何在短時間內實現暴富？方法有兩種。
一種是彩票，坐等天上掉下一個巨大的餡餅；另一種，就是掠奪，一群人的虧損足以造就一個人的暴富。
尤其在一個沒有增量財富創造的年代，對存量財富的再分配，就成為了致富的唯一法門。蛋糕就這么大，就看看誰能切到更大的，誰能搶走別人的。
這些年來，從來沒有一種投資把戲像樓市這樣，長達數年地陷入了全民狂歡。
由于我國土地是公有制，房價暴漲之后，越早拿到土地使用權的人，就越是獲利最大。在這種情況下，你不用付出什么辛苦的體力或腦力勞動，只憑加杠桿就能實現暴富。
20世紀的美國，有個叫查爾斯·龐茲的人，忽悠大家向一個事實上子虛烏有的企業投資，許諾40%的利潤回報。
21世紀的中國，有個叫房地產的東西，一線城市的租售比大概不到2%，租房要出租70年才能回本。
什么概念？換到股市，就相當于70倍的市盈率。現在，我大A股的平均市盈率不過才16.8倍而已。
任何旁氏游戲要想玩下去，得有三個前提。
一是稀缺的東西才是寶，你這個投資品得有足夠的“稀缺性”，這樣大家才會覺得靠這個東西才能發財。所以，各種各樣的騙子才會宣稱自己的理財產品是獨一無二的內部產品。
但是中國的房子到底有沒有稀缺性呢？
2015年5月，騰訊的《2015 年5月全國城市住房市場調查報告》顯示，中國主要城市的住房空置率整體水平在22%至26%之間。美國次貸危機時，自有住房空置率最高也不過2.9%而已。
二是你得有足夠的資金，來源源不斷地注入這個騙局。
2017年，我國房地產存量房的總市值大概是270萬億計算，但我國的基礎貨幣只有30萬億左右。也就是說，只要有十分之一的買房者套現離場，就可以耗盡所有貨幣。
既然兩個前提都不成立，就得靠第三了，也就是找愿意來玩這個游戲的人。
讓他們堅信，這個游戲里，永遠有一個比他們更傻的人，能以更高的價位來接盤。
現在的樓市，有個很有意思的現象，大城市的人跑小城市去買房，小城市的人來買大城市的周邊房。城里人下鄉炒房、鄉里人進城搶房。
小城市的人笑大城市的人。你以為你買的是價值洼地？我們本地人看來就是深坑一個。先不論小城市根本不缺房，而且真有剛需要買房，新盤多的是，何必買你的二手房？
大城市的人笑小城市的人。投機成立的前提是，能找到更有錢的人在更高的價位上來接盤。
連農民都在買房了，以后你的房子還能賣給誰？最有購買力的，就是正在接盤的你們了。但偏偏你們自己，又是樓市的空頭，將來是要拋售的。
說來說去，樓市不就是一個擦肩相遇、互道傻X的賭場。
讓我們把視野放大、綜觀全球。
目前，全球經濟都是萎靡不振，經濟增速嚴重下滑，各國央行放水能力都到了極限，緊縮大周期已經來臨。
在這種情況下，誰能保持泡沫最小，誰就能損失最小。換句話說，自家的泡沫越小越好，別人的泡沫越大越好。
尤其是美國，希望中國持續地加杠桿了，美國才能寬松地降杠桿。
而且現在美國要走強勢美元戰略了，這時候人民幣的國際化，還有中國連年的貿易順差就不能忍了。怎么辦？
只要中國的資產泡沫過大，資本自然會外流，美國再振臂一呼、加息縮表，自然有大筆資金轉流美國。
只要中國的資產泡沫過大，資本自然會脫實向虛，沒有資金來源的實體經濟談什么“中國制造”，貿易順差焉能持久？
奧巴馬想搞TPP，是想架空中國制造，如今他沒搞成，反而我們自己可能要搞成了。
不戰而勝，是戰爭的最高境界；敵人內亂，是不戰而勝的最好方法。
讓我們把視線收回、聚焦個人。這一切對于我們自身有什么影響？如果資產泡沫傷害了中國制造，會發生什么？
中國制造業承擔中國25%左右的就業人口，如果制造業走弱，服務業也會衰落，那么一旦失業潮開啟，那么資產泡沫就會炸裂。
要知道，中國現在家庭負債率已經達到了50%，就是說，相當多的購房者都是高負債、高杠桿的。
那么如果他們失業，那么手里的流動資金還能支撐多久的房貸？那么支撐不下去之后，必會斷供。
在中國，無論樓市還是股市，都是羊群效應，極易被情緒感染，而非理智決策。所以，大家在買的時候都是一窩蜂地搶，拋的時候都是一連串地拋。
那么到了這個時候，炒房的人，會因為止損而拋盤；而剛需者，也會因為擔心失業而提前套現。
任何金融屬性的產品，一旦下跌，絕沒有人愿意接盤；一旦開跌，就得跌回解放前。所以，你可以看到我們國家為什么會前有各種各樣的樓市調控大招，后有如火如荼的金融去杠桿，配有逐漸向緊的貨幣政策。
目的有二，一是化解泡沫，在爆炸之前先拆彈；二是固化泡沫，為拆彈來爭取時間。
你要知道，泡沫的控制與否，關系的不止是國家發展大計，更是我們每一個人的切身利益。無論有房無房，都將不可避免地卷入其中。
現在的樓市有三個很有意思的現象。
一是一邊中央不斷調控加碼，另一邊地方卻在購房有獎。
一是新聞里轟炸房價花式下跌，實際上房價卻在悄悄上漲。
一是一邊是富人們紛紛套現離場，一邊是窮人們搶房大戰再起高潮。
其實，這都因為是一場賭局，空頭與對頭的博弈。對于地方政府來說，房地產就意味著錢。土地財政的六成，是要靠房地產來支撐的。
而錢就意味著政績，有了土地財政收入，才能修地鐵、修高速、建學校、建醫院。而且地方政府之間有競爭。你不賺這錢，反而打壓樓市，資金就會流向其他城市，讓你的競爭對手獲得升遷的機會。
更何況，對于一些三四線小城市來說，還面臨著去庫存壓力，還需要一撥人來為國接盤呢。而開發商更是不樂意房價降的，因此，他們一邊在新聞里放出房價下跌的“煙幕彈”，一跪地乞求的可憐姿態，迷惑公眾的視線。
一方面，能讓中央以為調控效果已現、可以減輕政策力度，一方面，能讓公眾以為房價已經下跌、抄底機會來臨。另一邊，他們卻是使出了各種花招，來抬高房價。
比如開發商蓄客500個，就放出50套房源。這時候你看到人山人海的場面怎么辦？叫號選房只給你10秒鐘時間，你說你緊不緊張？多重壓力下，窮人能不搶房嗎？房價能不漲嗎？
但實際上，開發商已經快扛不住了，很可能要還不起債了！
截至目前，房地產企業待償還債券規模2.12萬億元，其中未來一年將有1055.86億元債券到期。數據顯示，2016年上市房企的平均資產負債率已達77.26%。
更有甚至，有開發商冒充購房者，申請到銀行貸款，從銀行手里套取現金，用這筆錢來解決資金周轉的燃眉之急。之后，開發商再將這種貸款抵押的房子“一房二賣”，再賣給其他人。
在這樣的情況下，你現在進場了，你以為你遇到價值洼地了，你以為你撿到寶了。
有一種財富，叫紙面財富。有一種高潮，叫顱內高潮。
在你杠桿致富的美夢背后，是隨時會跑路的開發商和可能還不起的貸款。
一二線城市還有資金、人口的支撐，而那些三四線小城市，明明沒有什么發展潛力了，可是房價竟然還一路上漲，那完全就是炒高的價格，蘊藏著巨大的風險。
銀行已經拒絕背鍋了，在限貸方面層層加碼。現在不少銀行已經取消了首付優惠，還停發了二套貸。
當地方政府已經憑借去庫存成功解套，當開發商已經勝利回款收回成本，當大戶和上市公司們已經套現離場。
偌大的賭場之中，剩下的還有誰呢？
二、北京房價突然大跌，保銀行比保房價更重要！
國家統計局公布了一組房地產數據，里面透露了驚天大秘密。
5月15日的數據顯示，今年前4個月，商品房銷售面積同比增速15.7%，比前3個月下滑3.8個百分點；銷售額增速20.1%，回落5個百分點。
僅4月份，商品房銷售面積增速（7.7%）就比3月份下滑7%。
近一個多月來，房價也出現下滑，尤其是北京房價出現突然下跌，北京二手房4月份成交均價環比下跌了6.8%。
截至目前，有超過55個城市，共發布樓市調控政策160多次，被業界稱為“史上最嚴”調控，主要是限購、限貸、限價和限售“四限”措施。
但是，今年前4個月房地產開發投資27732億元人民幣，同比名義增長9.3%，增速比第一季度提高0.2個百分點。
一方面房價下跌，銷售面積增速下跌，銷售額下跌，另一方面，開發商的投資還在擴大。這顯然不符合邏輯，只能說房產商為了續命，不得不動用老本拿地投資。銷售下滑投資擴大的房地產市場矛盾將逐漸加劇。
“銷售冷投資熱”的局面，從房地產市場長期的發展情況看，已陷入投資刺激和泡沫膨脹的兩難和矛盾境地。
其實這也是一些地方政府的兩難境地：一方面房地產投資已經成為賴以刺激經濟的主要手段；另一方面，房價泡沫膨脹，存在潛在風險，所以又要同時進行降溫調控。
房地產市場早已綁架了經濟。從1990年代開始廣泛實行土地財政，大規模投資房地產，依賴提高土地出讓金和房價來獲利和維持GDP，結果造成房地產泡沫加劇。如今騎虎難下，一直漲下去，將是災難性的后果，但要軟著陸，又考驗調控智慧。
最關鍵是，房地產的既得利益群體很難撼動，除了廣大開發商，還有很多寄生官員，有些官員動用手中權力，通過批地和更改容積率，早已竊得家財萬貫。
一些地方對此也睜一眼閉眼，經濟不好，還得依靠賣地收入來維持龐大的行政人員開支。隨著房企的地產投資擴大，土地出讓金還在上漲。中原地產的最新數據顯示，今年前4個月，50個重點城市地方政府的土地出讓金超過7600億元，上漲53.3%。
但很顯然，決策層已經深知這樣走下去的危害，所以不得不下令凍結交易，通過行政命令來防止地產炒作。
前幾天，央行突然大手一抖，單日釋放了4590億的流動性，有人認為這是不是為了保房地產？其實想多了。這不是保房地產，也不是保股市，而是保銀行。
金融去杠桿，理財產品的清理，對銀行影響是傷筋動骨的。這次清理和去杠桿，其實說到底就是提前還債，一旦強行推廣下去，會導致很多債務違約，銀行到時只能當做爛賬和壞賬來處理了。
央行在去杠桿的關鍵時刻大放水，主要是為保證債市和商業銀行的流動性充足，保證不出現大規模的債務違約，以免將商業銀行推向倒閉破產的境地，這應該是當前央行防止系統性金融危機的核心舉措。
本次釋放的4590億元，都是基礎貨幣，通過商業銀行、影子銀行的存貸款轉化，需要乘上5左右的貨幣乘數，基本等于向市場投放了2.3萬億的貨幣量。這樣的貨幣投放量，以前是要幾個月完成，如今一天就完成了，說大放水，一點都不為過。
以前類似操作，基本上都是7天、28天這種短期操作，到期就收回。而本次4590億元，投放的時間在6個月到1年，這些流動性在市場上呆的越久，產生的貨幣量就越大，洪水效應也越大。
但是這些水已經很難流動房地產了，因為前段時間已經對銀行有很多禁令，要求不要向房地產進行貸款，很多房企不得不到境外發債，成本一下就提高了。
這一次非常明顯，房地產將會成為拋棄對象，保銀行、保就業會成為重點。
三、房價暴跌的后果究竟有多可怕？看完后冷汗直流
天下大勢，合久必分、分久必合；天下樓市，漲久必跌，跌久必漲。有房一族，特別是貸款買房的，我側重地問一下：房價暴跌，你怕不怕？誒，那位朋友說了，“我不怕啊，我工作穩定收入穩定，只要按時還月供，房子就還是我的呀。”
What？竟然有這么天真的朋友，欠缺人生經驗，畢竟too young too simple！告訴你的驚天秘密：房價跌了，不管你能不能按時還貸，銀行都有權收走你家房！
房產貶值，銀行要你補足抵押
咱們先看看賺得多、跑得快的香港朋友的真實經歷。
“1997年的時候我買了一套價值742萬港元的房子，從銀行貸了667.8萬港元，可這間住宅到2003年就只值250萬港元了。”在香港一家律師行工作的趙偉（化名），最終由于無法拿出更多現金來彌補抵押品的價值不足，不僅房子被銀行無情收走，而且還欠下銀行200多萬港元。
這是怎么回事？
我們知道，作為貸款人，銀行與借款人簽訂貸款合同。很多不明真相的朋友以為，只要保證月供按時交給銀行，銀行沒有實際損失，我就不違約。危險的種子就是這樣被埋下的。需要明白，貸款合同的違約條款里，可不僅僅包括不按時還款，還包括抵押物價值減少。
《銀行房屋按揭貸款合同范本》顯示：
“抵押期間由于乙方（購房人）的過錯或其他原因造成抵押物的價值減少的，乙方應在30日內向甲方（銀行）提供與減少的價值相當的擔保。否則，甲方有權要求乙方提前清償相當于抵押物價值減少部分的本、息。
如果乙方既不提供價值相當的擔保又不提前清償等值的貸款本、息，甲方有權宣布貸款提前到期，要求乙方提前清償全部貸款本、息。”
舉個例子說，你就明白了。
房價腰斬，房沒了還惹一身債！
劉明白2016年買下一套100萬的房子，首付30萬，貸款70萬。一年后，劉明白已經償還銀行本金1萬元，剩余69萬元。就在那時，房價像著陸失敗的火星車一樣，啪嘰一下，硬硬生生結結實實地砸地上了。這套房子市場價僅為50萬元。好了，銀行這時候會給劉明白算一筆賬：當初借他70萬，是因為有價值不低于70萬的房子作抵押。現在，房子僅值50萬，但他欠銀行69萬。所以，請補齊抵押不足的差額19萬（69-50）。
要么，劉明白拿出19萬存款，做提前還貸；要么，劉明白有個祖傳老古董，價值不少于19萬，抵押給銀行。
劉明白這回是可犯糊涂了，當初為了買房把積蓄都掏光了，而家里最值錢的古董是iPhone4S，上哪去湊19萬呢？
銀行連一聲不好意思都不說，“啪”一錘子就把房子拍賣了。一般說，拍賣價肯定比市場價還要低。市價50萬的房，銀行拍賣了40萬，劉明白不僅首付白交了、啥也沒撈著，還欠了銀行29萬（69-40）！
現在，朋友們知道房價暴跌為啥可怕了吧。已經貸款買房的朋友，快去把合同找出來，看看是怎么約定抵押物價值不足的。有的合同會在正文里專門列出一條，更狡猾的銀行會在合同附件里作約定，反正，房奴是斗不過銀行。房奴們唯一能期盼的，就是房價不要跌。
但是，房價怎么可能永遠不跌呢？區別只是跌得深、跌得淺而已。從去年年末到今年，香港房價走入下跌周期，雖然幅度還不大，但已經引起部分購房人的恐慌。日本的例子更不必說，自上世紀90年代，日本房價暴跌之后一路走低，近幾年才緩慢抬頭。
發表于 2017-5-31 19:58
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